¿Quién decide el cambio de administrador?
La asamblea de copropietarios. Según la Ley 21.442, todo condominio debe ser administrado por una persona natural o jurídica designada por la asamblea en una sesión ordinaria, y esa persona se mantiene en el cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removida en cualquier momento.
El comité de administración no puede reemplazar al administrador por sí solo, pero sí puede preparar la decisión: reunir antecedentes, pedir propuestas y citar a la asamblea.
Paso 1: revisar el contrato y el reglamento de copropiedad
Antes de citar, conviene leer dos documentos:
- El contrato con la administración actual, para conocer los plazos de aviso o de término que se pactaron.
- El reglamento de copropiedad del condominio, que puede contener reglas propias sobre la administración y sobre cómo se realizan las asambleas (por ejemplo, si se permiten asambleas telemáticas).
Paso 2: pedir y comparar propuestas
Pide propuestas por escrito a los administradores que estés evaluando. Una propuesta comparable debería indicar, como mínimo:
- El honorario mensual y qué servicios incluye.
- Los días de presencia en terreno y quién asistirá.
- Qué se cobra aparte y en qué casos.
- La inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios del MINVU.
Este último punto no es un detalle: la inscripción es obligatoria para todo administrador, remunerado o voluntario, y se puede verificar en la plataforma pública del registro, condominios.minvu.cl.
Paso 3: citar a asamblea con el cambio en la tabla
La designación o remoción del administrador se acuerda en asamblea ordinaria, con estos quórums:
| Quórum para sesionar | Quórum para acordar |
|---|---|
| 33% de los derechos del condominio | Mayoría absoluta (50% + 1) de quienes asisten |
Las asambleas pueden ser presenciales, telemáticas o mixtas, y los acuerdos que requieren asamblea también pueden adoptarse por consulta escrita. Si la asamblea no se convoca, los copropietarios que representen al menos el 10% de los derechos pueden solicitar una asamblea extraordinaria.
Paso 4: exigir la rendición de cuentas final
El administrador debe rendir cuenta documentada y detallada de su gestión mensualmente al comité, en cada asamblea ordinaria y también al término de sus funciones. Esa cuenta final debe incluir, entre otros:
- Ingresos y egresos del período.
- Remuneraciones y pagos de seguridad social del personal.
- Saldo de todas las cuentas bancarias y sus cartolas.
- Verificadores de cada gasto.
- Respaldo del pago de certificaciones y seguros contratados.
Los copropietarios y arrendatarios pueden pedir los documentos que respaldan la rendición, y el administrador debe entregarlos en un plazo de diez días desde la solicitud. Si no se rinden cuentas, la comunidad puede acudir al Juzgado de Policía Local, que puede fijar plazo y aplicar multas.
Paso 5: ordenar el traspaso
Con el acuerdo de la asamblea en el acta, el traspaso práctico suele incluir:
- Cuentas bancarias: actualizar las personas autorizadas y obtener las cartolas al día del cambio.
- Personal del condominio: contratos, liquidaciones y cotizaciones previsionales al día.
- Proveedores y contratos: mantenciones, seguros y servicios vigentes, con sus vencimientos.
- Gastos comunes y morosidad: el estado de deuda de cada unidad y las gestiones de cobro en curso.
- Libros y registros: libro de actas, libro de novedades y registro de copropietarios y ocupantes.
Un buen administrador entrante debería encargarse de levantar esta información contigo, para que el comité no tenga que coordinarlo solo.
En MR Group el cambio empieza con un diagnóstico sin costo y un levantamiento de contratos, finanzas, personal y proveedores, para que el traspaso no interrumpa la atención a los copropietarios.