Qué es el Sistema de Reclamaciones y Sanciones
Es la herramienta que la Ley 21.442 creó para regular la actividad de los administradores de condominios. Está a cargo de las Secretarías Regionales Ministeriales (Seremi) del MINVU y permite que las comunidades presenten reclamaciones contra el administrador que no cumple las funciones que la ley le encomienda.
Si se comprueba la infracción, el administrador puede ser sancionado, y la sanción se publica en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, donde cualquier comité puede verla antes de contratar.
Qué se puede reclamar
Se pueden presentar reclamaciones por incumplimiento del administrador en:
- Sus funciones establecidas en la Ley de Copropiedad.
- El reglamento del Registro Nacional de Administradores.
- Las funciones o tareas que le asignen el reglamento de copropiedad, el comité o la asamblea.
- La Ley de Copropiedad en general.
Las reclamaciones prescriben en dos años contados desde la acción u omisión reclamada.
Quién puede ingresar la reclamación
- El comité de administración, que elige a un representante para ingresarla.
- Un grupo que represente al 15% de las unidades del condominio, alternativa que rige desde que se publicó el reglamento de la ley, el 9 de enero de 2025.
Qué sanciones establece la ley
| Gravedad | Sanción |
|---|---|
| Leves | Amonestación por escrito |
| Menos graves | Amonestación por escrito y/o multa a beneficio fiscal de 1 a 4 UTM |
| Graves | Suspensión de uno a tres años del Registro Nacional y/o multa de 5 a 10 UTM |
| Gravísimas | Eliminación del Registro Nacional y/o multa de 5 a 10 UTM |
Para determinar la sanción, la Seremi considera los efectos de la infracción: si puso en riesgo la vida o la seguridad de las personas, si afectó los derechos de los copropietarios, si obligó a la comunidad a incurrir en gastos extraordinarios y el perjuicio económico provocado.
Cómo se ingresa el reclamo, paso a paso
- Entra a la plataforma condominios.minvu.cl con ClaveÚnica.
- Identifica el condominio y adjunta el reglamento de copropiedad y el certificado de acogimiento al régimen de copropiedad, que se solicita en la Dirección de Obras Municipales de la comuna.
- Busca al administrador y adjunta el documento que acredite el vínculo: el acta que lo designa, el contrato de servicio u otro.
- Adjunta el acta de elección del comité y el acta de la reunión en la que se acordó ingresar el reclamo y designar al representante. Si el reclamo lo presenta el 15% de las unidades, respáldalo con los documentos de quienes están de acuerdo.
- Redacta la reseña con la infracción cometida, los hechos y toda la documentación de respaldo.
Si el administrador no aparece en el registro, igualmente puedes reclamar: la plataforma permite entregar sus antecedentes (nombre completo, RUT y dirección para notificación).
Qué ocurre después
La Seremi evalúa los antecedentes y puede ordenar el inicio de un procedimiento sancionatorio, desestimarlo por improcedente o pedir más antecedentes.
Notificada la resolución, el administrador tiene 10 días hábiles para presentar sus descargos en la plataforma. Al término del proceso se notifica la resolución, y contra ella el administrador dispone de 5 días hábiles para interponer recursos.
Cuándo conviene este camino
Este sistema solo trata faltas del administrador. No sirve para conflictos entre vecinos, para discutir un acuerdo de asamblea ni para reemplazar una demanda por rendición de cuentas.
Para esos casos existen otras vías: el Juzgado de Policía Local, que puede ordenar la rendición de cuentas con plazos y multas; la mediación municipal; y el juez árbitro cuando las partes lo acuerdan.
Antes de reclamar, revisa tres cosas: el contrato y las actas que definen las funciones del administrador, la rendición de cuentas de los meses involucrados y los plazos. Un reclamo bien documentado avanza; uno sin antecedentes se desestima.