Qué paga cada unidad
Todas las personas copropietarias deben contribuir a las obligaciones económicas del condominio, y el mecanismo para repartir esos pagos entre las unidades debe estar en el reglamento de copropiedad.
La ley agrupa esas obligaciones en cuatro categorías:
- Gastos comunes ordinarios: de administración (materiales, remuneraciones y cotizaciones del personal), de mantención (certificaciones de ascensores, sala de bombas, ductos de basura, reposición de equipos), de reparación de bienes comunes y de uso o consumo colectivo (agua, gas, electricidad, telecomunicaciones).
- Gastos comunes extraordinarios: gastos adicionales y nuevas obras, como la reparación urgente de una falla imprevista en la sala de bombas.
- Fondo común de reserva: para gastos urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y los pagos asociados al término de la relación laboral del personal.
- Fondo operacional inicial: cubre los gastos de puesta en marcha del condominio.
El fondo de reserva: obligatorio y con piso legal
Todo condominio debe formar un fondo común de reserva con un recargo sobre el gasto común mensual que no puede ser inferior al 5%. Ese porcentaje lo fija el reglamento de copropiedad o la asamblea en sesión extraordinaria, y puede ser mayor.
Su uso está acotado: se destina a gastos urgentes, extraordinarios o imprevistos, y no a cubrir el déficit corriente del condominio. Cuando el fondo se usa para un gasto autorizado, la comunidad debe reponerlo, porque es la reserva con la que la comunidad enfrenta una emergencia real.
En la rendición de cuentas mensual el fondo aparece con su saldo disponible y los gastos realizados con cargo a él, separados de los gastos ordinarios.
El presupuesto estimativo anual
La persona administradora debe elaborar un presupuesto estimativo anual de las obligaciones económicas del condominio para los próximos doce meses. La propuesta debe incluir:
- La estimación de gastos comunes ordinarios de administración, uso y consumo, considerando el promedio de gastos del año.
- La programación de mantenciones y reparaciones.
- Cualquier gasto extraordinario que pueda estimarse con anticipación.
- El monto disponible en el fondo común de reserva y la proyección de su uso.
- La proyección de ingresos: recaudación de gastos comunes, arriendo de espacios comunes y otros conceptos.
- Si se estima necesario un aumento del gasto común para solventar las obligaciones proyectadas.
Cómo se aprueba
| Paso | Plazo |
|---|---|
| El administrador envía la propuesta al comité y a cada copropietario | Al menos 30 días antes del inicio del período presupuestado |
| Los copropietarios presentan observaciones ante el comité | Hasta 15 días antes del inicio del período |
| El comité aprueba o modifica el presupuesto y pide aprobación de la asamblea para las materias que correspondan | — |
El comité adopta sus acuerdos con la mitad más uno de sus miembros, y sus decisiones se mantienen mientras la asamblea no las revoque.
Presupuesto no es lo mismo que cobro
El presupuesto es una estimación de gastos futuros. El cobro mensual de gastos comunes debe hacerse de acuerdo con los gastos efectivamente generados, incluidos los urgentes y extraordinarios que no estaban previstos.
Por eso un buen control del comité no es solo aprobar el presupuesto: es revisar cada mes la rendición de cuentas, comparar lo gastado con lo presupuestado y revisar el saldo del fondo de reserva.
En MR Group la rendición mensual al comité incluye ingresos, egresos, remuneraciones, cartolas bancarias y el saldo del fondo de reserva, para que la asamblea anual no tenga sorpresas.