Los tres órganos de la administración
La ley ordena la administración de un condominio en tres órganos:
- Asamblea de copropietarios: el principal órgano de decisión sobre el uso, la administración y la mantención de los bienes comunes.
- Comité de administración: vela por el cumplimiento de los acuerdos de la asamblea, da instrucciones al administrador y puede imponer las multas que contemple el reglamento de copropiedad. Lo integran entre 3 y 5 personas (número impar), por un período que fija la asamblea y que no puede superar los 3 años, con posibilidad de reelección.
- Administrador: la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para ejecutar las labores de administración. No puede integrar el comité ni representar a copropietarios en las asambleas.
Registro Nacional de Administradores: obligatorio y público
La ley creó el Registro Nacional de Administradores de Condominios, a cargo del MINVU. Es obligatorio, único, público y gratuito: todo administrador debe inscribirse, cobre o no por su trabajo, como persona natural o jurídica.
Para quien administra de forma remunerada, la inscripción exige, entre otros requisitos:
- Mayoría de edad y residencia vigente en Chile.
- Certificado de antecedentes sin condenas por los delitos que indica la ley.
- Educación media completa.
- Un curso de capacitación en administración de condominios, dictado por una universidad, un instituto o un OTEC acreditado, o una certificación de competencias laborales de ChileValora.
El registro muestra el estado de cada inscripción y las sanciones firmes, y se puede consultar en condominios.minvu.cl.
Rendición de cuentas más exigente
El administrador debe rendir cuenta documentada y detallada:
- Cada mes al comité de administración.
- En cada asamblea ordinaria (al menos una vez al año).
- Al término de sus funciones.
La rendición debe incluir ingresos, egresos, remuneraciones y pagos de seguridad social del personal, saldos y cartolas de todas las cuentas bancarias, verificadores de cada gasto y respaldo del pago de seguros y certificaciones. La documentación debe estar disponible al menos 24 horas antes de la asamblea.
Si la asamblea no aprueba la rendición, las observaciones quedan en acta y el administrador tiene 15 días corridos para responder al comité. Además, copropietarios y arrendatarios pueden pedir los documentos de respaldo, que deben entregarse dentro de 10 días.
Quórums de las asambleas
| Tipo de asamblea | Quórum para sesionar | Quórum para acordar |
|---|---|---|
| Ordinaria | 33% de los derechos | Mayoría absoluta (50% + 1) de quienes asisten |
| Extraordinaria de mayoría absoluta | 50% + 1 de los derechos | 50% + 1 de los derechos |
| Extraordinaria de mayoría reforzada | 66% de los derechos | 66% de los derechos |
El artículo 15 de la ley detalla qué materias corresponden a cada tipo de sesión. Por ejemplo, la designación o remoción del administrador se trata en asamblea ordinaria.
Asambleas telemáticas y consultas escritas
Las asambleas pueden realizarse de forma presencial, telemática (por videoconferencia) o mixta, y los acuerdos que requieren asamblea también pueden adoptarse mediante consultas escritas. Para comunidades grandes o con muchos propietarios que no viven en el condominio, esto facilita reunir los quórums.
Libro de actas y libro de novedades
- Libro de actas: foliado, en papel o digital, con el quórum de cada sesión y los acuerdos adoptados, firmado por el comité o por quienes designe la asamblea.
- Libro de novedades: disponible para la comunidad. Copropietarios y residentes pueden registrar reclamos y solicitudes fundadas, y la administración debe responderlas en un plazo máximo de 20 días corridos.
La ley también exige mantener un registro de copropietarios, arrendatarios y ocupantes.
Qué puede hacer la comunidad si algo no se cumple
- Los copropietarios que representen al menos el 10% de los derechos pueden pedir una asamblea extraordinaria.
- El comité y la asamblea pueden dar instrucciones al administrador.
- La comunidad puede recurrir al Juzgado de Policía Local para exigir la rendición de cuentas, con plazos y multas.
- La ley crea además un sistema de reclamaciones y sanciones contra administradores que incumplen sus funciones.
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